Les yeux rivés sur le Portugal – les investisseurs continuent de parier sur l’immobilier et nous Retraite Dorée Au Portugal sommes d’accord!

« Le Portugal est sur le radar de l’investissement immobilier ». « Le Portugal est un paradis pour les investisseurs immobiliers. » Ce sont quelques-unes des idées que plusieurs acteurs de l’industrie, y compris les médiateurs, les consultants et les promoteurs, ont développées au cours des dernières années. Et la vérité est que le pays semble rester une destination souhaitable, tant d’un point de vue d’investissement particulier, par l’achat de logements, par exemple, que d’un point de vue institutionnel, avec des fonds particulièrement attentifs aux affaires immobilières sur le sol national. Cette tendance va-t-elle se poursuivre, dans des temps troublés comme ceux qui vivent, marqués notamment par une inflation élevée et une hausse des taux d’intérêt ? La réponse à cette question et à d’autres est donnée par ceux qui marchent sur le terrain, les promoteurs immobiliers . 

L’idéaliste / nouvelles radiographie le marché de la promotion immobilière et donne la parole à ceux qui investissent et sont derrière le rideau pour développer des projets immobiliers, à savoir des développements résidentiels qui prennent souvent beaucoup de temps à sortir du papier. Le thème du logement est, en fait, à l’ordre du jour, le gouvernement prenant la parole et promettant qu’il ne resterait pas les bras croisés en vue d’accroître l’offre de logements, en particulier avec des logements plus abordables. 

António Costa a d’ailleurs révélé qu’il y aura une nouvelle loi sur le logement, qui sera présentée au Conseil des ministres le 16 février. Selon le Premier ministre, le nouveau diplôme apportera plus de terrains pour construire des maisons et des avantages fiscaux pour les promoteurs immobiliers, et l’objectif principal est que l’État, en partenariat avec le secteur privé, commence à mettre plus  de logements sur le marché résidentiel. Une idée d’ailleurs longtemps défendue par les promoteurs immobiliers eux-mêmes. 

Le Portugal restera-t-il sur le radar des investisseurs ?

C’est l’une des questions que nous avons posées aux différents promoteurs immobiliers que nous avons écoutés. En plus de ce qui suit :

• Y a-t-il de nouveaux investisseurs qui lorgnent le pays? Qui sont-ils? 
• Les Portugais continueront-ils à être les principaux acheteurs dans de nombreux projets qui arrivent sur le marché?

Les réponses sont ci-dessous, mais voici les idées à retenir :

• Le Portugal est-il toujours une destination souhaitable ? Oui, mais il y a des défis à prendre en compte;
• Oui, les Portugais continueront à acheter des maisons; 
• Qui sont les investisseurs étrangers les plus actifs ? L’élan des gains de poids aux États-Unis ;
• Le segment du luxe continuera d’attirer les clients/acheteurs/investisseurs; 

 

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« Le Portugal restera sur le radar des investisseurs, nous sommes une destination souhaitable, mais il est important de créer un moyen pour notre pays d’être une destination souhaitable pour les investisseurs qui se concentrent sur la construction de maisons pour la classe moyenne ou l’exploration du marché locatif. Cela peut faire partie de la solution au problème du logement au Portugal », a déclaré Hugo Santos Ferreira, président de l’Association portugaise des promoteurs immobiliers et des investisseurs (APPII).

Pedro Vicente est du même avis, soulignant que « le Portugal reste sur le radar des investisseurs et des nouveaux résidents non nationaux ». Le PDG d’Overseas, un promoteur né l’année dernière, estime que « les Portugais, après tout, devraient rester l’écrasante majorité de la demande ». « La hausse des taux d’intérêt, l’inflation et le retard dans l’octroi de licences continueront d’être le principal obstacle au fonctionnement normal du marché et à l’augmentation nécessaire de l’offre », prévient-il. 

« Le Portugal restera sur le radar des investisseurs, nous sommes une destination souhaitable, mais il est important de créer un moyen pour notre pays d’être une destination souhaitable pour les investisseurs qui se concentrent sur la construction de maisons pour la classe moyenne ou l’exploration du marché locatif. Il y a peut-être une partie de la solution au problème du logement au Portugal »
Hugo Santos Ferreira, Président de l’APPII

Selon Aniceto Viegas, PDG d’Avenue, « le marché reste capitalisé et il y a un financement bancaire pour promouvoir de nouveaux projets », et « le Portugal continue d’être considéré comme un pays / marché attrayant pour les investisseurs portugais et internationaux ». « Le marché enregistre déjà plusieurs catégories d’investisseurs – private equity, institutionnels et family offices – qui ont besoin de se préserver et de se consolider », rappelle-t-il. 

En ce qui concerne la nationalité des acheteurs, la personne responsable dit que chaque segment a son type d’audience: « Alors que le segment intermédiaire capture principalement les Portugais et quelques Européens, le segment supérieur attire les Portugais, les Brésiliens et d’autres nationalités en dehors de l’espace européen ». 

Les Portugais continueront d’acheter des maisons 

Frederico Pedro Nunes, COO de Bondstone, affirme qu’il n’a aucun doute que « les Portugais continueront d’être les principaux acheteurs des projets qui seront commercialisés en 2023, représentant jusqu’au troisième trimestre de 2022 plus de 85% des transactions effectuées ». « Mais le Portugal a donné suffisamment de preuves qu’il s’agit d’une destination sûre pour les investisseurs étrangers, en raison de la qualité de vie, du climat et de la sécurité », note-t-il, soulignant que parmi ceux-ci, l’intérêt du Royaume-Uni, du Brésil et des États-Unis augmente .  

Il s’agit, par essence, d’un point de vue pratiquement consensuel parmi les promoteurs immobiliers. « Heureusement, nous pouvons continuer à attirer beaucoup d’investissements internationaux, car le produit global que nous proposons est très attractif, mais les Portugais continueront d’être la grande majorité des acheteurs des projets », a déclaré Fernando Vasco Costa, directeur général de Nexity Portugal. 

« Les Portugais continueront d’être les principaux acheteurs des projets qui seront commercialisés en 2023, ayant représenté jusqu’au troisième trimestre de 2022 plus de 85% des transactions effectuées »
Frederico Pedro Nunes, directeur de l’exploitation de Bondstone

« L’immobilier portugais est une bonne opportunité pour les investisseurs internationaux. Les groupes internationaux qui travaillent au Portugal depuis quelques années ont gagné en confiance dans le marché et augmentent le volume des investissements, ce qui contribue à capter l’intérêt de nouveaux investisseurs pour notre marché. Les Portugais continuent d’être le principal client de nos projets, tant sur le marché de l’achat de logements propres que de la location », explique Severino Ponte, PDG du groupe Vila Maior Constructions (CVM).

José Carvalho, PDG du groupe Omega, estime également que le Portugal restera sur le radar des investisseurs, « car bien qu’il existe des facteurs négatifs attrayants, la neige positive aura encore plus de poids au moment des décisions ». Et les Portugais continueront-ils à être les principaux acheteurs dans de nombreux projets qui arrivent sur le marché? « Notre expérience dans The Great Port nous dit oui », répond-il. 

 

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Il y a un « énorme intérêt à investir au Portugal »

« Dans le secteur résidentiel, où Habitat Invest a la meilleure performance, nous continuons à ressentir un énorme intérêt à investir au Portugal, bien que plusieurs aspects soient pesés négativement sur les analyses d’investissement, à savoir les délais d’octroi de licences , qui causent une énorme incertitude dans l’analyse et suppriment la confiance des investisseurs dans le marché intérieur », commente Luís Corrêa de Barros.

Le PDG du promoteur Habitat Invest estime qu’il existe encore de nombreuses opportunités d’investissement au Portugal et révèle que « de plus en plus d’investisseurs qui n’avaient aucun contact avec le marché national, tels que  les fonds d’investissement les plus de base et le marché américain », commencent à analyser et à investir » dans le pays. 

« Les taux de rentabilité immobilière au Portugal sont toujours supérieurs à la plupart des autres marchés, de sorte que les investisseurs internationaux à la recherche d’actifs pour générer des revenus devraient commencer à avoir une plus grande taille dans l’achat d’appartements pour des segments plus abordables »
Luís Corrêa de Barros, PDG d’Habitat Invest

Luís Corrêa de Barros souligne également que « les taux de rendement immobilier au Portugal sont toujours supérieurs à la plupart des marchés restants, de sorte que les investisseurs internationaux à la recherche  d’actifs pour les revenus  devraient commencer à avoir une plus grande dimension dans l’achat d’appartements pour des segments plus abordables ». 

Gonçalo Cadete, associé directeur de SOLYD Property Developers, est également optimiste à ce sujet : « Notre perception est que, pour les investisseurs étrangers, le Portugal continue d’être considéré comme une destination d’investissement sûre et que le logement est généralement considéré comme un logement. comme l’une des classes d’actifs les plus résilientes du secteur immobilier. 

Sur la base des projets commercialisés par le promoteur immobilier, le responsable indique que les Portugais sont et continueront d’être les principaux clients de l’entreprise, avec une part de marché de 95%. 

Du côté de la sentinelle solide , le sentiment est similaire. « Nous avons constaté que la demande, qu’elle soit de la part des investisseurs ou des clients finaux, continue d’augmenter. Le Portugal reste en vogue et son attractivité n’a cessé de croître depuis 2014, bien au contraire. Si le Portugal est longtemps resté une destination méconnue, il a révélé tout son potentiel et ceux qui le visitent ne cessent de le dévoiler », atteste Alain Gross, PDG de l’entreprise.

« Nous avons constaté que la demande, qu’elle soit de la part des investisseurs ou des clients finaux, continue d’augmenter. Le Portugal reste en vogue et son attractivité n’a cessé de croître depuis 2014, bien au contraire. Si le Portugal est longtemps resté une destination inconnue, il a révélé tout son potentiel et ceux qui le visitent ne cessent de le dévoiler »
Alain Gross, PDG de Solid Sentinel

Et qui sont ces investisseurs qui gardent le Portugal sur le radar? « Les investisseurs traditionnels continuent d’être des voisins proches, mais de plus en plus, le pays est choisi par des gens du Moyen-Orient, d’Asie, du Brésil et des États-Unis », dit-il, notant que « les Portugais continueront à aspirer à acheter leurs propres maisons ou appartements ». 

 

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Le Portugal est « une option sûre pour investir dans l’immobilier »

Pour João Sousa, PDG de JPS Group, il ne fait aucun doute que le Portugal reste très attractif pour les investisseurs immobiliers, portugais et étrangers. « Il continue de répondre à d’excellentes conditions pour attirer les investisseurs et reste une option sûre pour investir dans l’immobilier », souligne-t-il, soulignant que « la promotion immobilière est attractive ». En ce qui concerne le client final, il reste principalement national : « La grande majorité des maisons vendues au Portugal sont destinées aux Portugais, que ce soit pour le premier ou le deuxième logement, ou pour l’investissement ». 

« La grande majorité des maisons vendues au Portugal sont pour les Portugais, que ce soit pour le premier ou le deuxième logement, ou pour l’investissement »
João Sousa, PDG de JPS Group

João de Sousa Alves, directeur général de JMSA, signe en dessous, estimant que le pays « continue et continuera d’être attrayant pour les investisseurs étrangers pour toutes les raisons connues », telles que le climat et la sécurité. Il note également que les investissements d’origine internationale « continueront d’émerger principalement dans le segment élevé, avec Français, Américains et Brésiliens en tête ». « Dans ce segment, il est déjà notoire que les Portugais ne sont pas les principaux acheteurs », conclut-il. 

Le segment résidentiel de luxe continuera de croître

Le segment résidentiel de luxe est , en fait, ce qui suscite le plus d’intérêt les investisseurs étrangers, en particulier les particuliers qui envisagent d’acheter une maison au Portugal. 

« Le Portugal est définitivement entré dans le radar des investisseurs internationaux et continuera », a déclaré Miguel Cabrita Matias, membre du conseil d’administration de Mexto Property Investment. « Les derniers à arriver sur le marché sont principalement des Américains, qui ont déjà dépassé d’autres nationalités telles que les Français, les Chinois et les Brésiliens, cela est dû aux conditions exceptionnelles que le Portugal offre pour vivre », explique-t-il, notant que le pays a également l’avantage géographique d’être plus éloigné de la guerre en Ukraine. 

« Le marché ciblant les classes moyennes supérieures et supérieures devrait être davantage stimulé par la demande accrue des acheteurs de pays hors d’Europe, tels que les États-Unis, une tendance qui suit la tendance depuis le début de 2022 »
Paula Fernandes, RAR Immobilier

Paula Fernandes, PDG de RAR Imobiliária, estime que dans les mois à venir, le segment résidentiel de l’achat et de la vente peut être « marqué par l’entrée continue sur le marché des produits davantage orientée vers les classes moyennes supérieures et supérieures, au détriment du développement de produits pour le segment moyen et moyen-bas ». De cette façon, dit-il, « le déséquilibre du marché devrait augmenter, exacerbant le manque généralisé d’offre de logements ».

« En outre, le marché ciblant les classes moyennes supérieures et supérieures devrait être davantage stimulé par la demande accrue des acheteurs de pays hors d’Europe, tels que les États-Unis, une tendance observée depuis le début de 2022 », a-t-il ajouté. Ajoute. 

VIC Properties dit également remarquer « une augmentation de la demande des investisseurs étrangers, fortement exploitée par la dévaluation de l’euro par rapport au dollar , ce qui crée une incitation supplémentaire pour les investisseurs américains , qui s’expriment de plus en plus sur notre marché ». 

« [Il y a] une augmentation de la demande des investisseurs étrangers, fortement stimulée par la dévaluation de l’euro par rapport au dollar, ce qui crée une incitation supplémentaire pour les investisseurs américains, qui s’expriment de plus en plus sur notre marché »
Telmo Silva, Directeur financier, VIC Properties

Pour le directeur financier du promoteur, Telmo Silva, « le Portugal continuera d’être un marché 'appétissant' pour les investisseurs étrangers, non seulement pour les valeurs inférieures par rapport aux autres pays d’Europe, mais aussi pour la stabilité, la sécurité et le climat qu’il offre ». 

 

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Possibilités? Oui. Mais il y a de vieux problèmes non résolus

Le retard dans les processus d’octroi de licences est l’un des problèmes identifiés depuis longtemps par les différents acteurs de l’industrie. José Cardoso Botelho, PDG de Vanguard Properties, rappelle qu’il s’agit d’un tiroir qui n’a pas encore été fermé. Il commente toutefois que « le Portugal est toujours une destination d’investissement » et qu’il y a « plus de capitaux disponibles que d’opportunités ». 

« La complexité et la difficulté de comprendre le processus d’octroi de licences qui divergent dans chacune des 308 municipalités n’aident pas le Portugal à rester sur le radar car, pour beaucoup, les dimensions de la plupart des opportunités sont trop petites pour les grands investisseurs internationaux », a-t-il ajouté. Regrets.

Sur la nationalité des acheteurs, il souligne également que « les citoyens américains deviennent les plus actifs sur le marché ». Cependant, souligne-t-il, les investisseurs d’autres régions clignent des yeux vers le Portugal : « Nous continuerons à voir des investisseurs et des familles du Brésil, du Mexique, du Chili, de France, de Suisse, du Royaume-Uni, d’Afrique du Sud, des États-Unis, entre autres, et il est probable qu’il puisse y avoir une certaine contraction dans les segments inférieurs. Le poids en pourcentage des étrangers pourrait augmenter en 2023. 

« Les citoyens américains deviennent les plus actifs sur le marché. Nous continuerons à voir l’arrivée d’investisseurs et de familles du Brésil, du Mexique, du Chili, de France, de Suisse, du Royaume-Uni, d’Afrique du Sud, des États-Unis, entre autres, et il est probable que, avec une certaine contraction dans les segments inférieurs, le poids en pourcentage des étrangers augmente en 2023 »
José Cardoso Botelho, PDG de Vanguard Properties

Attendez de voir. Cécile Gonçalves, membre du conseil d’administration du groupe Libertas, est plus optimiste et dit qu’il estime que « les Portugais, la plus grande base d’acheteurs, ont une approche plus prudente de l’achat », et leur capacité d’investissement a diminué. « Mais ne croyez pas que les prix vont baisser, contrairement à ce que l’on pensait dans les derniers mois de 2022 », prévient-il. 

Selon le fonctionnaire, « les acheteurs se rendent compte que l’offre est trop rare et que les coûts de construction et le fardeau administratif et fiscal des projets immobiliers génèrent un nouveau prix de marché résidentiel rationnel ». 

« En outre, les promoteurs immobiliers ont une solidité financière beaucoup plus élevée qu’il y a 10 ans et peuvent s’attendre à ce que le marché reprenne le rythme des ventes de ces dernières années », a-t-il déclaré, réitérant que « l’attractivité du Portugal en tant que nouveau pays de résidence ou en tant qu’investissement reste forte et sur le radar des investisseurs ». 

 

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Et maintenant, le gouvernement et les banques?

Elad Dror, PDG de Grupo Fortera, lance des piques à l’exécutif socialiste d’António Costa, considérant qu’il n’aide pas. « Les investisseurs ont d’autres options, étant donné que le monde est lui-même un investisseur majeur en quête de stabilité, notamment en termes de réglementation. Il est possible qu’avec le scénario politique actuel qui vit au Portugal, il y ait moins d’investissements dans le pays », prévient-il. 

La même personne souligne toutefois que le Portugal est, en général, « un marché d’investissement » et qu’il « doit continuer à l’être ». Elad Dror dit attendre, en ce sens, « que les gens qui dirigent » le pays « continuent le bon travail » qui a été fait « au cours de la dernière décennie ». 

Carlos Vasconcellos, associé fondateur d’Albatross-Quantico, rapporte un scénario qui pourrait s’exprimer en 2023, lié à l’augmentation du crédit à faible risque.  

« Dans toutes les situations de marché, il existe des opportunités pour certains profils d’investissement. On s’attend à ce qu’il augmente le nombre d’actifs qui, sous la pression financière de ses détenteurs, finiront entre les mains des banques et qu’elles ont l’intention de les vendre. Dans ce type d’entreprise, et chaque fois qu’il y a du volume, il faut considérer que les grands investisseurs internationaux achètent des portefeuilles d’actifs.
Carlos Vasconcellos, associé fondateur d’Albatross-Quantico

« Dans toutes les situations de marché, il existe des opportunités pour certains profils d’investissement. On s’attend à ce qu’il augmente le nombre d’actifs qui, sous la pression financière de ses détenteurs, finiront entre les mains des banques et qu’elles ont l’intention de les vendre. Dans ce type d’entreprise, et chaque fois qu’il y a du volume, il faut considérer que les grands investisseurs internationaux achètent des portefeuilles d’actifs », explique le responsable, notant qu'« au Portugal, il y a peu de 'fonds propres', de sorte que les grands fonds et investisseurs étrangers sont généralement pour effectuer ces opérations ». 

En conclusion, Carlos Vasconcellos estime qu'"il faut admettre qu’avec le climat actuel de taux d’intérêt plus élevés, certains des acheteurs portugais qui ont généralement recours au crédit sont plus limités ». Par conséquent, ajoute-t-il, « il sera normal que le segment supérieur connaisse un pourcentage plus élevé d’acheteurs étrangers ». 

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