Occhi puntati sul Portogallo: gli investitori continuano a scommettere sugli immobili e noi Retraite Dorée Au Portugal siamo d'accordo!

"Il Portogallo è sul radar degli investimenti immobiliari". "Il Portogallo è un paradiso per gli investitori immobiliari." Queste sono alcune delle idee che diversi attori del settore, tra cui mediatori, consulenti e promotori, hanno sguaiato negli ultimi anni. E la verità è che il Paese sembra rimanere una destinazione ambita, sia da un particolare punto di vista degli investimenti, attraverso l'acquisto di case, ad esempio, sia da un punto di vista istituzionale, con fondi particolarmente attenti al business immobiliare sul suolo nazionale. Questa sarà una tendenza, in tempi difficili come quelli vissuti, segnati in particolare da un'inflazione elevata e da tassi d'interesse in aumento? La risposta a questa e ad altre domande è data da coloro che camminano per terra, gli sviluppatori immobiliari . 

L'idealista/news radiografa il mercato della promozione immobiliare e dà voce a chi investe e sta dietro le quinte per sviluppare progetti immobiliari, ovvero sviluppi residenziali che spesso impiegano molto tempo per uscire dalla carta. Il tema dell'edilizia abitativa è, infatti, all'ordine del giorno, con il governo che sale sul palco e promette che non starà a guardare con le mani in mano per aumentare l'offerta di alloggi, in particolare con case più economiche. 

António Costa ha rivelato, inoltre, che ci sarà una nuova legge sulla casa, che sarà presentata al Consiglio dei ministri il 16 febbraio. Secondo il Primo Ministro, il nuovo diploma porterà più terra per costruire case e benefici fiscali per gli sviluppatori immobiliari, e l'obiettivo principale è che lo stato, in collaborazione con il settore privato, inizi a mettere più  case nel mercato residenziale. Un'idea a lungo sostenuta anche dagli stessi sviluppatori immobiliari. 

Il Portogallo rimarrà nel radar degli investitori?

Questa è stata una delle domande che abbiamo posto ai vari sviluppatori immobiliari che abbiamo ascoltato. Oltre a quanto segue:

• Ci sono nuovi investitori che guardano al paese? Chi sono? 
• I portoghesi continueranno ad essere i principali acquirenti in molti dei progetti che arriveranno sul mercato?

Le risposte sono di seguito, ma queste sono le idee da conservare:

• Il Portogallo è ancora una destinazione desiderabile? Sì, ma ci sono sfide da tenere in considerazione;
• Sì, i portoghesi continueranno a comprare case; 
• Chi sono gli investitori esteri più attivi? Stati Uniti aumento di peso slancio;
• Il segmento  del lusso continuerà ad attrarre clienti/acquirenti/investitori; 

 

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"Il Portogallo rimarrà sul radar degli investitori, siamo una destinazione desiderabile, ma è importante creare un modo per il nostro paese di essere una destinazione desiderabile per gli investitori che si concentrano sulla costruzione di case per la classe media o sull'esplorazione del mercato degli affitti. Potrebbe essere parte della soluzione al problema abitativo in Portogallo", afferma Hugo Santos Ferreira, presidente dell'Associazione portoghese degli sviluppatori e degli investitori immobiliari (APPII). 

Pedro Vicente ha la stessa opinione, sottolineando che "il Portogallo rimane sul radar degli investitori e dei nuovi residenti stranieri". Il CEO di Overseas, un promotore nato lo scorso anno, ritiene che "i portoghesi, dopo tutto, dovrebbero rimanere la stragrande maggioranza della domanda". "Tassi di interesse più elevati , inflazione e ritardi nelle licenze continueranno ad essere il principale ostacolo al normale funzionamento del mercato e al necessario aumento dell'offerta", avverte. 

"Il Portogallo rimarrà sul radar degli investitori, siamo una destinazione desiderabile, ma è importante creare un modo per il nostro paese di essere una destinazione desiderabile per gli investitori che si concentrano sulla costruzione di case per la classe media o sull'esplorazione del mercato degli affitti. Potrebbe esserci parte della soluzione al problema abitativo in Portogallo"
Hugo Santos Ferreira, Presidente dell'APPII

Secondo Aniceto Viegas, CEO Avenue, "il mercato rimane capitalizzato e ci sono finanziamenti bancari per promuovere nuovi progetti" e "il Portogallo continua ad essere considerato un paese / mercato attraente sia per gli investitori portoghesi che internazionali". "Il mercato registra già diverse classi di investitori – private equity, istituzionali e family office – che devono preservare e consolidare", ricorda. 

Per quanto riguarda la nazionalità degli acquirenti, la persona responsabile afferma che ogni segmento ha il suo tipo di pubblico: "Mentre il segmento medio cattura principalmente portoghesi e alcuni europei, il segmento alto attira portoghesi, brasiliani e altre nazionalità al di fuori dello spazio europeo". 

I portoghesi continueranno a comprare case 

Frederico Pedro Nunes, COO di Bondstone, afferma di non avere dubbi sul fatto che "i portoghesi continueranno ad essere i principali acquirenti dei progetti che saranno commercializzati nel 2023, rappresentando fino al terzo trimestre del 2022 oltre l'85% delle transazioni effettuate". "Ma il Portogallo ha fornito prove sufficienti che è una destinazione sicura per gli investitori stranieri, a causa della qualità della vita, del clima e della sicurezza", osserva, sottolineando che tra questi, l'interesse da parte di Regno Unito, Brasile e Stati Uniti è in crescita.  

Questa è, in sostanza, una visione praticamente consensuale tra gli sviluppatori immobiliari. "Fortunatamente possiamo continuare ad attrarre molti investimenti internazionali, perché il prodotto globale che offriamo è molto attraente, tuttavia, i portoghesi continueranno ad essere la stragrande maggioranza degli acquirenti dei progetti", afferma Fernando Vasco Costa, amministratore delegato di Nexity Portugal. 

"I portoghesi continueranno ad essere i principali acquirenti dei progetti che saranno commercializzati nel 2023, avendo rappresentato fino al terzo trimestre del 2022 oltre l'85% delle transazioni effettuate"
Frederico Pedro Nunes, COO da Bondstone

"Il settore immobiliare portoghese è una buona opportunità per gli investitori internazionali. I gruppi internazionali che lavorano in Portogallo da alcuni anni hanno acquisito fiducia nel mercato e stanno aumentando il volume degli investimenti, il che aiuta a catturare l'interesse di nuovi investitori per il nostro mercato. I portoghesi continuano ad essere il principale cliente dei nostri progetti, sia nel mercato dell'acquisto di alloggi propri che di quelli in affitto", spiega Severino Ponte, CEO del Vila Maior Constructions Group (CVM).

José Carvalho, CEO di The Omega Group, ritiene inoltre che il Portogallo rimarrà sul radar degli investitori, "perché sebbene ci siano fattori negativi interessanti, la neve positiva avrà ancora un peso maggiore al momento delle decisioni". E i portoghesi continueranno ad essere i principali acquirenti in molti dei progetti che arrivano sul mercato? "La nostra esperienza nel Grande Porto ci dice di sì", risponde. 

 

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C'è un "enorme interesse a investire in Portogallo"

"Nel settore residenziale, dove Habitat Invest ha le maggiori performance, continuiamo a sentire un enorme interesse per gli investimenti in Portogallo, anche se con diversi aspetti da pesare negativamente sulle analisi degli investimenti, vale a dire i tempi di licenza , che causano un'enorme incertezza nell'analisi e tolgono la fiducia degli investitori nel mercato interno", commenta Luís Corrêa de Barros.

Il CEO del promotore Habitat Invest ritiene che ci siano ancora molte opportunità in Portogallo per investire e rivela che "sempre più investitori che non hanno avuto contatti con il mercato nazionale, come  i fondi di investimento più importanti e il mercato americano", iniziano ad analizzare e investire" nel paese. 

"I tassi di redditività immobiliare in Portogallo sono ancora superiori alla maggior parte degli altri mercati, quindi gli investitori internazionali alla ricerca di attività per reddito dovrebbero iniziare ad avere dimensioni maggiori nell'acquisto di appartamenti per segmenti più convenienti"
Luís Corrêa de Barros, CEO di Habitat Invest

Luís Corrêa de Barros sottolinea inoltre che "i tassi di rendimento immobiliare in Portogallo sono ancora al di sopra della maggior parte dei mercati rimanenti, quindi gli investitori internazionali alla ricerca  di attività per reddito  dovrebbero iniziare ad avere una dimensione maggiore nell'acquisto di appartamenti per segmenti più convenienti". 

Ottimista su questo tema è anche Gonçalo Cadete, Managing Partner di SOLYD Property Developers: "La nostra percezione è che, per gli investitori stranieri, il Portogallo continua ad essere visto come una destinazione di investimento sicura, e l'alloggio è generalmente considerato come una delle asset class più resilienti nel settore immobiliare". 

Sulla base dei progetti commercializzati dallo sviluppatore immobiliare, il responsabile indica che i portoghesi sono e continueranno ad essere i principali clienti della società, con una quota di mercato del 95%. 

Sul lato sentinella solido , la sensazione è simile. "Abbiamo scoperto che la domanda , sia da parte degli investitori che dei clienti finali, continua ad aumentare. Il Portogallo continua ad essere in voga e la sua attrattiva non ha smesso di aumentare dal 2014, al contrario. Se per molto tempo il Portogallo è rimasto una destinazione sconosciuta, ha rivelato tutto il suo potenziale e chi lo visita non smette di rivelarlo", afferma Alain Gross, CEO dell'azienda.

"Abbiamo scoperto che la domanda, sia da parte degli investitori che dei clienti finali, continua ad aumentare. Il Portogallo continua ad essere in voga e la sua attrattiva non ha smesso di aumentare dal 2014, al contrario. Se per molto tempo il Portogallo è rimasto una destinazione sconosciuta, ha rivelato tutto il suo potenziale e chi lo visita non cessa di rivelarlo"
Alain Gross, CEO di Solid Sentinel

E chi sono questi investitori che tengono il Portogallo sul radar? "Gli investitori tradizionali continuano ad essere vicini di casa, ma sempre più il paese è scelto da persone provenienti da Medio Oriente, Asia, Brasile e Stati Uniti", dice, osservando che "i portoghesi continueranno ad aspirare a comprare le proprie case o appartamenti". 

 

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Il Portogallo è "un'opzione sicura per investire nel settore immobiliare"

Per João Sousa, CEO di JPS Group, non c'è dubbio, il Portogallo rimane molto attraente per gli investitori immobiliari, sia portoghesi che stranieri. "Continua a soddisfare condizioni eccellenti per attirare investitori e rimane un'opzione sicura per investire nel settore immobiliare", sottolinea, sottolineando che "la promozione immobiliare è attraente". Per quanto riguarda il cliente finale, rimane principalmente nazionale: "La stragrande maggioranza delle case vendute in Portogallo sono per il portoghese, sia per la prima o la seconda abitazione, sia per l'investimento". 

"La stragrande maggioranza delle case vendute in Portogallo sono per i portoghesi, sia per la prima o la seconda abitazione, sia per gli investimenti"
João Sousa, CEO di JPS Group

João de Sousa Alves, direttore generale di JMSA, firma sotto, considerando che il paese "continua e continuerà ad essere attraente per gli investitori stranieri per tutte le ragioni note", come il clima e la sicurezza. Osserva inoltre che gli investimenti di origine internazionale "continueranno ad emergere principalmente nel segmento alto, con francesi, americani e brasiliani in testa". "In questo segmento è già noto che i portoghesi non sono i principali acquirenti", conclude. 

Il segmento residenziale di lusso continuerà a crescere

Il segmento residenziale di lusso è , infatti, ciò che suscita più interesse per gli investitori stranieri, in particolare i privati che hanno l'obiettivo di acquistare una casa in Portogallo. 

"Il Portogallo è sicuramente entrato nel radar degli investitori internazionali e continuerà", afferma Miguel Cabrita Matias, membro del consiglio di amministrazione di Mexto Property Investment. "Gli ultimi a raggiungere il mercato sono per lo più americani, che hanno già superato altre nazionalità come francesi, cinesi e brasiliani, questo è dovuto alle condizioni eccezionali che il Portogallo offre di vivere", spiega, sottolineando che il paese ha anche il vantaggio geografico di essere più lontano dalla guerra in Ucraina. 

"Il mercato rivolto alle classi medio-alte dovrebbe essere ulteriormente trainato dall'aumento della domanda da parte di acquirenti provenienti da paesi extraeuropei, come gli Stati Uniti, una tendenza che è in tendenza dall'inizio del 2022"
Paula Fernandes, RAR Real Estate

Paula Fernandes, CEO di RAR Imobiliária, prevede che nei prossimi mesi il segmento residenziale di acquisto e vendita possa essere "caratterizzato dal continuo ingresso nel mercato del prodotto più diretto alle classi medio-alte e medio-alte, a scapito dello sviluppo del prodotto per il segmento medio e medio-basso". In questo modo, dice, "lo squilibrio del mercato dovrebbe aumentare, esacerbando la diffusa mancanza di offerta di alloggi".

"Inoltre, il mercato rivolto alle classi medio-alte e alte dovrebbe essere ulteriormente trainato dall'aumento della domanda da parte di acquirenti provenienti da paesi extraeuropei, come gli Stati Uniti, una tendenza che si è vista dall'inizio del 2022", ha aggiunto. Aggiunge. 

VIC Properties afferma inoltre di notare "un aumento della domanda da parte degli investitori stranieri, fortemente sfruttato dalla svalutazione dell'euro rispetto al dollaro , che crea un ulteriore incentivo per gli investitori statunitensi , che stanno guadagnando sempre più espressione nel nostro mercato". 

"[C'è] un aumento della domanda da parte degli investitori stranieri, fortemente sfruttato dalla svalutazione dell'euro rispetto al dollaro, che crea un ulteriore incentivo per gli investitori statunitensi, che stanno guadagnando sempre più espressione nel nostro mercato"
Telmo Silva, Direttore finanziario, VIC Properties

Per il direttore finanziario del promotore, Telmo Silva, "il Portogallo continuerà ad essere un mercato 'appetitoso' per gli investitori stranieri, non solo per i valori più bassi rispetto ad altri paesi europei, ma anche per la stabilità, la sicurezza e il clima che offre". 

 

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Opportunità? Sì. Ma ci sono vecchi problemi irrisolti

Il ritardo nei processi di licensing è uno dei problemi da tempo individuati dai vari attori del settore. José Cardoso Botelho, CEO di Vanguard Properties, ricorda che si tratta di un cassetto che non è stato ancora chiuso. Commenta, tuttavia, che "il Portogallo è ancora una destinazione di investimento" e che c'è "più capitale disponibile che opportunità". 

"La complessità e la difficoltà di comprendere il processo di autorizzazione che diverge in ciascuno dei 308 comuni non aiuta il Portogallo a rimanere sul radar perché, per molti, le dimensioni della maggior parte delle opportunità sono troppo piccole per gli investitori internazionali di grandi dimensioni". Rimpianti.

Sulla nazionalità degli acquirenti, sottolinea anche che "i cittadini statunitensi stanno diventando i più attivi sul mercato". Tuttavia, sottolinea, gli investitori di altre aree geografiche stanno sbattendo le palpebre sul Portogallo: "Continueremo a vedere investitori e famiglie provenienti da Brasile, Messico, Cile, Francia, Svizzera, Regno Unito, Sud Africa, Stati Uniti, tra gli altri, ed è probabile che ci possa essere una certa contrazione nei segmenti inferiori, Il peso percentuale degli stranieri potrebbe aumentare nel 2023". 

"I cittadini statunitensi stanno diventando i più attivi sul mercato. Continueremo a vedere l'arrivo di investitori e famiglie da Brasile, Messico, Cile, Francia, Svizzera, Regno Unito, Sud Africa, Stati Uniti, tra gli altri, ed è probabile che, con una certa contrazione nei segmenti inferiori, il peso percentuale degli stranieri possa aumentare nel 2023"
José Cardoso Botelho, CEO di Vanguard Properties

Aspetta e vedrai. Cecile Gonçalves, membro del consiglio di amministrazione di The Libertas Group, è più fiducioso e afferma di ritenere che "i portoghesi, la più grande base di acquirenti, abbiano un approccio più prudente all'acquisto" e la loro capacità di investimento sia diminuita. "Ma non credere che i prezzi scenderanno, contrariamente a quanto si pensava negli ultimi mesi del 2022", avverte. 

Secondo il funzionario, "gli acquirenti si rendono conto che l'offerta è troppo scarsa e che i costi di costruzione e l'onere amministrativo e fiscale dei progetti immobiliari generano un nuovo prezzo di mercato residenziale razionale". 

"Inoltre, gli sviluppatori immobiliari hanno una solidità finanziaria molto più elevata rispetto a 10 anni fa e possono aspettarsi che il mercato riprenda il ritmo delle vendite degli ultimi anni", afferma, ribadendo che "l'attrattiva del Portogallo come nuovo paese di residenza o come investimento rimane forte e sul radar degli investitori". 

 

Foto di Lisha Riabinina presso Unsplash

E ora, governo e banche?

Elad Dror, CEO del Grupo Fortera, lancia frecciatine all'esecutivo socialista di António Costa, considerando che non sta "aiutando". "Gli investitori hanno altre opzioni, dato che il mondo stesso è un grande investitore in cerca di stabilità, in particolare in termini di regolamentazione. È possibile che, con l'attuale scenario politico che vive in Portogallo, ci possano essere meno investimenti nel paese", avverte. 

La stessa persona sottolinea, tuttavia, che il Portogallo è, in generale, "un mercato degli investimenti" e che "deve continuare ad esserlo". Elad Dror dice di aspettarsi, in questo senso, "che le persone che guidano" il paese "continuino il buon lavoro" che è stato fatto "nell'ultimo decennio". 

Carlos Vasconcellos, socio fondatore di Albatross-Quantico, segnala uno scenario che potrebbe concretizzarsi nel 2023, legato all'aumento del credito a basso rischio.  

"In tutte le situazioni di mercato ci sono opportunità per determinati profili d'investimento. Si prevede che aumenterà il numero di attività che, sotto la pressione finanziaria dei suoi detentori, finiranno nelle mani delle banche e che intendono venderle. In questo tipo di attività, e ogni volta che c'è volume, è da considerare che i grandi investitori internazionali acquistano portafogli di attività"
Carlos Vasconcellos, socio fondatore di Albatross-Quantico

"In tutte le situazioni di mercato ci sono opportunità per determinati profili d'investimento. Si prevede che aumenterà il numero di attività che, sotto la pressione finanziaria dei suoi detentori, finiranno nelle mani delle banche e che intendono venderle. In questo tipo di attività, e ogni volta che c'è volume, è da considerare che i grandi investitori internazionali acquistano portafogli di attività", spiega il responsabile, osservando che "in Portogallo c'è poco 'equity', quindi di solito sono grandi fondi stranieri e investitori per effettuare queste operazioni". 

In conclusione, Carlos Vasconcellos ritiene che "bisogna ammettere che con l'attuale clima di tassi di interesse più elevati alcuni degli acquirenti portoghesi che in genere ricorrono al credito sono più limitati". Pertanto, aggiunge, "sarà normale per il segmento più alto vedere una percentuale più alta di acquirenti stranieri".