REABILITAR E CONSTRUIR CASAS SEM LICENÇA CHEGA EM SETEMBRO DE 2026

Construir casa em Portugal é um exercício de paciência. Entregar documentos, esperar que os serviços municipais os verifiquem, aguardar que os técnicos os analisem, corrigir o que seja pedido, aguardar mais. Trata-se de um ciclo que se repete durante meses (por vezes, anos) e que trava o desenvolvimento de habitação num país que vive uma crise na habitação sem fim à vista.

Porém, esta sexta-feira, esse ciclo de paciência ganhou um novo alento com a publicação de um diploma em Diário da República que revê em profundidade o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) com o objetivo de desburocratizar o licenciamento e desbloquear a construção de habitação.

A mudança mais radical deste diploma está na forma como o Estado passa a encarar a comunicação prévia, o procedimento mais usado pela construção corrente.

Na lógica anterior, mesmo numa comunicação prévia, os municípios entravam em cena logo na fase de saneamento e apreciação liminar para verificar se os documentos estavam em ordem. Era uma verificação meramente formal, mas que consumia tempo e recursos, e que gerava disparidades enormes de autarquia para autarquia.

• Um diploma publicado esta sexta-feira em Diário da República elimina a licença obrigatória em vários tipos de obras de construção a partir de setembro.
• Promotores com aprovação prévia completa do município ficam dispensados de qualquer licença para avançar com obras.
• Reconstruir um imóvel sem alterar a fachada deixa de exigir licença, mesmo em zonas de proteção de património.

O decreto-lei agora publicado reconhece explicitamente esta disfunção, ao notar que a comunicação prévia “já não constituía, na realidade, um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas”, porque a intervenção municipal antes do início das obras “apenas ocorria em fase de saneamento e apreciação liminar, para efeitos de uma mera verificação formal da entrega documental, a qual não prevê uma análise de conteúdo ou uma rejeição da pretensão por invalidade material”.

A solução agora apresentada elimina essa fase e passa a existir um único momento de apresentação de toda a informação, após o qual o promotor pode começar a obra sem depender de qualquer ato administrativo. A responsabilidade pela legalidade da operação passa integralmente para o lado do privado — promotor, projetista e diretor de obra. Mas esta mudança não se aplica a qualquer terreno ou a qualquer projeto.

Para que uma operação urbanística possa avançar por comunicação prévia, os parâmetros urbanísticos têm de estar “efetivamente definidos”, seja em plano de pormenor, unidade de execução ou operação de loteamento, cobrindo alinhamentos, cérceas, número de pisos, número de fogos, usos do solo e demolições ou manutenções previstas; seja em zonas urbanas consolidadas onde a nova construção não ultrapasse a altura mais frequente das fachadas do arruamento onde se insere.

Esta segunda via, menos conhecida, tem um alcance prático enorme nas principais cidades, onde a maioria do tecido urbano tem essa classificação. Na prática, cria-se uma pressão indireta sobre as Câmaras que ainda não têm planos de pormenor completos para os acelerarem e, para os municípios mais organizados, a construção de habitação pode desbloquear-se de forma imediata.

Menos burocracia para construir e reabilitar imóveis

• Um terreno com papel da informação prévia (PIP) favorável completo passa a ser um ativo com valor acrescentado, transacionável com uma espécie de garantia de construção incorporada no preço.

Para os promotores que queiram certificar a viabilidade de um projeto antes de avançar, o decreto-lei agora publicado reforça o papel da informação prévia (PIP) e vai mais longe: quando este pedido incidir sobre todos os parâmetros urbanísticos relevantes — alinhamentos, cérceas, usos, número de fogos, área de construção, demolições e manutenções previstas –, a operação fica automaticamente isenta de licença e de comunicação prévia.

O diploma estabelece que, quando um promotor pede antecipadamente à Câmara uma informação prévia favorável e essa informação já fixar todos os parâmetros relevantes para o projeto (implantação do edifício no terreno, altura das fachadas e número de pisos, área de construção e número de fogos permitidos, eventuais demolições a realizar, cedências de terreno ao município e obras de urbanização necessárias), a construção pode avançar diretamente sem mais nenhuma licença ou comunicação prévia. Significa que quem fizer bem o trabalho de casa logo à partida, e obtiver uma resposta favorável completa da Câmara, fica dispensado de voltar a pedir autorização para construir.

No mercado imobiliário, esta alteração tem um efeito imediato: um terreno com PIP favorável completo passa a ser um ativo com valor acrescentado, transacionável com uma espécie de garantia de construção incorporada no preço. A discussão deixa de ser feita no balcão da Câmara e passa a acontecer no momento da compra do terreno.

No mercado da reabilitação, o diploma traz também uma mudança que, apesar de técnica na formulação, tem impacto direto em centenas de projetos:

• Desde logo ao introduzir de forma clara a definição de obras de reconstrução, como sendo a “reposição da situação do último antecedente válido do edifício ou fração”, respeitando as dimensões das fachadas, as relações entre vãos, os corpos balançados e a cobertura, ficam completamente isentas de licença e de comunicação prévia.
• E depois ao estabelecer que as obras de reconstrução ficam completamente isentas de licença e de comunicação prévia. Significa que o interior pode mudar por completo e a estrutura pode ser intervencionada. O que não pode mudar é o “envelope” exterior visível. E esta isenção estende-se agora também às obras de reconstrução em zonas de proteção de imóveis classificados, um caso que até aqui exigia sempre licença.

Para promotores especializados em reabilitação urbana nos centros históricos de Lisboa ou Porto, onde o valor dos imóveis é mais elevado e a pressão para acelerar os processos mais intensa, esta é uma das alterações mais concretas e imediatas de todo o diploma.