LA RÉHABILITATION ET LA CONSTRUCTION DE MAISONS SANS PERMIS ARRIVENT EN SEPTEMBRE 2026

Construire une maison au Portugal est un exercice de patience. Livrez les documents, attendez que les services municipaux les vérifient, attendez que les techniciens les analysent, corrigez ce qui est demandé, attendez plus longtemps. C’est un cycle qui se répète pendant des mois (parfois des années) et qui ralentit le développement du logement dans un pays en crise du logement sans fin en vue.

Cependant, ce vendredi, ce cycle de patience a repris vie avec la publication d’un diplôme au Journal officiel révisant en profondeur le Régime juridique d’urbanisation et de construction (RJUE) dans le but de réduire la bureaucratie dans la délivrance des licences et de débloquer la construction de logements  o.

Le changement le plus radical dans cette loi concerne la manière dont l’État fait désormais face à la communication préalable, la procédure la plus utilisée par la construction actuelle.

Dans la logique précédente, même dans une communication antérieure, les municipalités sont intervenues dès la phase d’assainissement et d’évaluation préliminaire pour vérifier que les documents étaient en règle. Ce n’était qu’une vérification formelle, mais cela consommait du temps et des ressources, générant d’énormes disparités d’une municipalité à l’autre.

• Un diplôme publié ce vendredi dans le Journal officiel supprime la licence obligatoire pour divers types de travaux de construction à partir de septembre.
• Les promoteurs disposant d’une approbation préalable complète de la municipalité sont exemptés de toute licence pour poursuivre les travaux.
• Reconstruire une propriété sans modifier la façade ne nécessite plus de permis, même dans les zones protégées par le patrimoine.

Le décret-loi désormais publié reconnaît explicitement ce dysfonctionnement, notant que la communication préalable « ne constituait plus, en réalité, un mécanisme de contrôle préalable des opérations urbaines », car l’intervention municipale avant le début des travaux « n’a eu lieu qu’à la phase d’assainissement et d’évaluation. injonction préliminaire, à des fins de simple vérification formelle de la livraison du document, qui ne prévoit ni analyse du contenu ni rejet de la réclamation pour invalidité matérielle ».

La solution désormais présentée élimine cette phase et il y a désormais un moment unique de présentation de toutes les informations, après quoi le promoteur peut commencer le travail sans dépendre d’un acte administratif. La responsabilité de la légalité de l’exploitation revient entièrement au secteur privé – promoteur, concepteur et directeur de la construction. Mais ce changement ne s’applique à aucun terrain ni à aucun projet.

Pour qu’une opération urbaine puisse se dérouler par communication préalable, les paramètres urbains doivent être « définis efficacement », que ce soit dans un plan détaillé, une unité d’exécution ou une opération de subdivision, couvrant les alignements, les hauteurs, le nombre d’étages, le nombre d’habitations, les usages des sols et les démolitions ou l’entretien prévus ; ou dans les zones urbaines consolidées où la nouvelle construction ne dépasse pas la hauteur la plus fréquente des façades de la rue où elle se trouve.

Cette seconde voie, moins connue, a une portée pratique énorme dans les grandes villes, où la majeure partie du tissu urbain porte cette classification. En pratique, une pression indirecte est exercée sur les Chambres qui n’ont pas encore de plans détaillés complets pour les accélérer et, pour les municipalités les plus organisées, la construction de logements peut être immédiatement débloquée.

Moins de bureaucratie pour construire et réhabiliter des propriétés

• Un terrain disposant d’un document d’information préalable favorable complet (PIP) devient un actif à valeur ajoutée, échangeable avec une forme de garantie de construction intégrée au prix.

Pour les promoteurs souhaitant certifier la faisabilité d’un projet avant d’aller de l’avant, le décret-loi désormais publié renforce le rôle de l’information préalable (PIP) et va plus loin : lorsque cette demande se concentre sur tous les paramètres urbains pertinents — alignements, hauteurs, Utilisations, nombre d’habitations, zone de construction, démolitions et maintenance planifiée – l’exploitation est automatiquement exemptée de licence et de communication préalable.

Le diplôme établit que, lorsqu’un promoteur demande à l’avance au Conseil municipal des informations préalables favorables et que ces informations établissent déjà tous les paramètres pertinents pour le projet (implantation du bâtiment sur le terrain, hauteur des façades et nombre d’étages, la surface de construction et le nombre de logements autorisés, toute démolition à réaliser, les transferts de terrain à la municipalité et les travaux d’urbanisation nécessaires), la construction peut se poursuivre directement sans autre licence ni communication préalable. Cela signifie que ceux qui font bien leurs devoirs dès le départ et reçoivent une réponse favorable complète du conseil municipal sont exemptés de demander l’autorisation de reconstruire.

Sur le marché immobilier, ce changement a un effet immédiat : un terrain avec un PIP pleinement favorable devient un actif à valeur ajoutée, échangeable avec une sorte de garantie de construction intégrée au prix. La discussion ne se tient plus au comptoir de la Chambre et commence à avoir lieu au moment de l’achat de la terre.

Sur le marché de la réhabilitation, le diplôme apporte également un changement qui, bien que technique dans sa formulation, a un impact direct sur des centaines de projets :

• Tout d’abord, en introduisant clairement la définition des travaux de reconstruction, comme étant la « restauration de la situation du dernier précédent valide du bâtiment ou de la fraction », en tenant compte des dimensions des façades, Les relations entre les travées, les corps oscillants et le toit sont totalement exemptes de licence et de communication préalable.
• Et ensuite, en établissant que les travaux de reconstruction sont totalement exemptés de licence et de communication préalable. Cela signifie que l’intérieur peut complètement changer et que la structure peut être intervenue. Ce qui ne peut pas changer, c’est l'« enveloppe » extérieure visible. Et cette exemption s’étend désormais aussi aux travaux de reconstruction dans les zones protégées de propriétés classifiées, un cas qui, jusqu’à présent, nécessitait toujours une licence.

Pour les promoteurs spécialisés dans la réhabilitation urbaine dans les centres historiques de Lisbonne ou Porto, où la valeur de l’immobilier est plus élevée et la pression pour accélérer les processus est plus intense, il s’agit de l’un des changements les plus concrets et immédiats de l’ensemble du diplôme.