Título urbanístico torna-se peça chave na compra de casa

• Vender uma casa sem revelar se ela tem licença passa a ser motivo para anular o negócio.
• As Câmaras ficam proibidas de cobrar taxas sem base legal a quem constrói, e torna nulas as taxas que não tenham fundamento legal.
• As cauções que os promotores pagam para garantir obras em loteamentos passam a poder ser pagas de forma faseada, aliviando a pressão financeira.

Quem compra, vende, constrói ou investe em habitação em Portugal vai ter de lidar com novas regras a partir de setembro. O Governo publicou esta sexta-feira um diploma que reescreve parte significativa do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) com o objetivo de se “alinhar com a urgência de criação da oferta necessária para a satisfação do direito fundamental de todos à habitação.”

Entre outros, o diploma toca em três frentes com impacto direto no mercado: as taxas municipais na construção nova, a transparência nas escrituras e as regras dos loteamentos.

“Esta medida aumenta a transparência das transações imobiliárias e garante que os cidadãos dispõem de informação essencial antes de tomar uma das decisões financeiras mais importantes da sua vida“, refere a Ordem dos Notários em comunicado.

A omissão da menção à existência ou não do título urbanístico do imóvel torna o negócio anulável, o que significa que o contrato produz efeitos mas pode ser impugnado por qualquer das partes.

Mas o decreto-lei vai mais longe do que uma simples obrigação declarativa. O diploma distingue três cenários concretos: o transmitente apresenta o título e ele é mencionado; o transmitente declara tê-lo mas não o exibe no ato; ou o transmitente declara expressamente que não dispõe de título urbanístico. Em qualquer dos casos, a omissão da menção torna o negócio anulável, o que significa que o contrato produz efeitos mas pode ser impugnado por qualquer das partes.

O diploma redefine também o próprio conceito de título urbanístico. Uma licença passa a ser titulada, para todos os efeitos legais, pelo último requerimento devidamente preenchido com a síntese da operação urbanística, acompanhado do comprovativo de pagamento das taxas e da notificação de deferimento ou, em caso de deferimento tácito, do comprovativo de submissão.

Significa que o simples comprovativo de autoliquidação das taxas deixa de ser suficiente para titular uma operação, algo que o próprio diploma justifica com a “insuficiência da informação nele contida” para garantir segurança jurídica perante terceiros.

A comunicação prévia segue lógica semelhante. É titulada pelo modelo devidamente preenchido, pelo comprovativo de submissão e, quando haja vistoria, pela declaração de conformidade emitida pela Câmara. Em operações sujeitas a cedências (casos frequentes em construção nova) o título inclui ainda o comprovativo das cedências efetuadas. Uma condição que, na prática, torna o processo mais exigente para o promotor, mas também mais transparente para o comprador final.

Há ainda uma novidade com impacto direto nos registos prediais. As operações de loteamento passam a ser de inscrição obrigatória no registo predial dos prédios abrangidos, e a Câmara Municipal fica obrigada a comunicar à conservatória todos os atos que declarem a invalidade, caducidade ou revogação das licenças ou comunicações prévias relacionadas com loteamentos. Ou seja, quem consultar a certidão de registo predial de um terreno abrangido por loteamento passará a ter acesso a uma fotografia mais fidedigna do estado jurídico do imóvel.

O título de utilização (a autorização de uso de um edifício ou fração) é transmitido automaticamente com a propriedade, sem necessidade de qualquer formalidade adicional. Esta norma visa eliminar um equívoco comum no mercado, onde vendedores e compradores por vezes confundiam a necessidade de renovar ou transferir esse documento em transações de segunda mão.

Segundo o diploma, a obrigação de mencionar o título urbanístico em qualquer transmissão de imóvel, entra em vigor “no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação”, que será a 1 de setembro. A partir dessa data, notários, conservadores, advogados e solicitadores ficam imediatamente vinculados à nova obrigação, sem qualquer período de adaptação adicional.

“Taxas selvagens” dos municípios passam a ter limite

Durante anos, a imprevisibilidade das taxas municipais foi um dos maiores obstáculos à construção de habitação nova em Portugal, segundo promotores e profissionais do setor. Em alguns concelhos, os valores cobrados pelas Câmaras a título de cedências para equipamentos ou espaços verdes chegavam a representar uma fatia significativa do custo total de promoção, e esse encargo acabava sempre repercutido no preço final das casas.

O diploma publicado esta sexta-feira impõe agora um limite a essas taxas, com os municípios a serem obrigados a fixar, nos seus regulamentos, “os montantes das taxas a cobrar, bem como o valor ou fórmula de cálculo da caução para garantia da obra e das compensações urbanísticas”.

Além disso, os regulamentos municipais passam a ter proibições expressas. As Câmaras não podem, por exemplo, exigir a entrega de documentos que não estejam previstos em portaria do Governo, criar regras procedimentais que extravasem o que a lei permite, ou fixar taxas sem base legal. Quem o fizer, vê essas normas declaradas nulas. Ou seja, se uma Câmara aprovar um regulamento que cobre taxas sem base legal, que exige documentos não previstos em lei ou que cria regras procedimentais além do que a legislação permite, essas normas não têm qualquer valor jurídico e não podem ser aplicadas. É como se não existissem.

O impacto prático desta norma depende, contudo, de os municípios reverem os seus regulamentos nos prazos previstos, algo que nem sempre acontece com a celeridade desejada. Mas, a partir de agora, um promotor que se depare com uma taxa ilegal tem, pela primeira vez, uma base legal sólida para a contestar em tribunal.

Ao contrário da regra da transparência nas escrituras, as taxas municipais na construção nova têm um calendário mais dilatado, dado que entram formalmente em vigor na mesma data, mas a nulidade dessas normas só produz efeitos plenos à medida que os municípios revisem e adaptem os seus regulamentos. O diploma não fixa um prazo máximo para essa revisão, o que significa que a mudança efetiva no terreno pode demorar, dependendo da celeridade de cada autarquia.

O decreto-lei muda também as regras dos loteamentos, o instrumento que permite transformar grandes parcelas de terreno em conjuntos de lotes onde se constrói habitação, ambicionando com isso baixar o custo de construção.

• A primeira alteração resolve um bloqueio antigo: as cauções que os promotores têm de prestar às Câmaras para garantir a construção das infraestruturas de um loteamento (arruamentos, redes de água, esgotos) passam a poder ser constituídas de forma faseada e proporcional ao ritmo efetivo da urbanização. Até agora, a caução tinha de ser prestada na totalidade desde o início, o que inviabilizava muitos projetos por falta de capacidade financeira imediata dos promotores.
• A segunda mudança tem um alcance social mais direto. Nos loteamentos com lotes destinados a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, o promotor pode agora optar por construir essa habitação em terreno próprio em vez de ceder o lote ao município. O diploma refere que essa afetação “tanto pode resultar na cedência para o domínio privado do município, como pode ser assegurada em propriedade privada a promover pelo loteador”. Em teoria, significa mais oferta de habitação acessível e com maior rapidez, sem depender da capacidade construtiva das autarquias.

As regras dos loteamentos seguem igualmente a regra geral de entrada em vigor de 90 dias após a publicação. O mesmo se aplica à inscrição obrigatória das operações de loteamento no registo predial e à obrigação de as câmaras comunicarem às conservatórias qualquer invalidade, caducidade ou revogação de licenças associadas a loteamentos.

_{(Notícia atualizada às 17h44 com citação da Ordem dos Notários)}

_{https://eco.sapo.pt/2026/05/29/titulo-urbanistico-torna-se-peca-chave-na-compra-de-casa/}