Le titre urbain devient un élément clé dans l’achat d’une maison

• Vendre une maison sans révéler si elle possède une licence devient un motif d’annulation de l’accord.
• Les Chambres n’ont pas le droit de facturer des frais sans fondement juridique à ceux qui construisent, et annulent les frais sans fondement juridique.
• Les obligations que les promoteurs paient pour garantir les travaux dans les jardins ouvriers peuvent désormais être payées progressivement, allégeant ainsi la pression financière.

Quiconque achète, vend, construit ou investit dans le logement au Portugal devra faire face aux nouvelles règles à partir de septembre. Le Gouvernement a publié ce vendredi un diplôme qui réécrit une partie importante du Régime juridique pour l’urbanisation et la construction (RJUE) dans le but de « s’aligner sur l’urgence de créer l’offre nécessaire pour satisfaire le droit fondamental de tous au logement ».

Parmi d’autres, le diplôme aborde trois fronts ayant un impact direct sur le marché : les redevances municipales sur les nouvelles constructions, la transparence des actes fonciers et les règles d’attribution des jardins ouvriers.

« Cette mesure augmente la transparence des transactions immobilières et garantit que les citoyens disposent d’informations essentielles avant de prendre l’une des décisions financières les plus importantes de leur vie », déclare l’Ordre des notaires dans un communiqué.

L’omission de mentionner l’existence ou non du titre urbain du bien rend la transaction annulable, ce qui signifie que le contrat produit des effets mais peut être contesté par n’importe laquelle des parties.

Mais le décret-droit va au-delà d’une simple obligation déclaratoire. Le diplôme distingue trois scénarios concrets : le transférant présente le titre et il est mentionné ; le transférant déclare l’avoir mais ne l’exprime pas dans la loi ; ou le transférant déclare expressément qu’il ne possède pas de titre urbain. Dans tous les cas, l’omission de la mention rend la transaction annulable, ce qui signifie que le contrat produit des effets mais peut être contesté par l’une ou l’autre des parties.

Le diplôme redéfinit également le concept même de titre urbain. Une licence est désormais intitulée, à toutes fins légales, par la dernière demande dûment remplie avec le résumé de l’exploitation urbaine, accompagnée d’une preuve de paiement des frais et d’une notification d’approbation ou, en cas d’approbation tacite, d’une preuve de soumission.

Cela signifie que la simple preuve d’auto-évaluation des honoraires ne suffit plus à intituler une transaction, ce que le diplôme lui-même justifie par « l’insuffisance des informations qu’il contient » afin d’assurer la certitude juridique devant des tiers.

La communication préalable suit une logique similaire. Elle est qualifiée par le formulaire dûment rempli, par la preuve de soumission et, en cas d’inspection, par la déclaration de conformité émise par la Chambre. Dans les opérations soumises à des cessions (cas fréquents dans les constructions neuves), le titre inclut également la preuve des cessions effectuées. Une condition qui, en pratique, rend le processus plus exigeant pour le promoteur, mais aussi plus transparent pour l’acheteur final.

Il existe aussi une nouveauté ayant un impact direct sur les registres fonciers. Les opérations d’attribution sont désormais obligatoires pour être inscrites au registre foncier des bâtiments couverts, et le conseil municipal est tenu de communiquer au bureau d’état civil tous les actes déclarant leur invalidité, expiration ou révocation de licences ou de communications antérieures liées aux attributions. En d’autres termes, toute personne consultant le certificat d’enregistrement foncier d’un terrain couvert par l’attribution aura accès à une photo plus fiable du statut légal du bien.

Le titre d’usage (l’autorisation d’utiliser un bâtiment ou une fraction) est automatiquement transmis avec la propriété, sans nécessiter de formalité supplémentaire. Cette norme vise à éliminer une idée reçue courante sur le marché, où vendeurs et acheteurs confondaient parfois la nécessité de renouveler ou de transférer ce document lors de transactions d’occasion.

Selon le diplôme, l’obligation de mentionner le titre urbain dans tout transfert de bien immobilier entre en vigueur « le premier jour ouvrable du troisième mois suivant sa publication le premier jour ouvrable du troisième mois suivant sa publication ». qui aura lieu le 1er septembre. À partir de cette date, notaires, greffaires, avocats et avocats sont immédiatement liés par la nouvelle obligation, sans période d’ajustement supplémentaire.

Les « taux sauvages » des municipalités ont désormais une limite

Depuis des années, l’imprévisibilité des redevances municipales constitue l’un des plus grands obstacles à la construction de nouveaux logements au Portugal, selon les promoteurs et les professionnels du secteur. Dans certaines municipalités, les montants facturés par les Chambres comme concessions pour l’équipement ou les espaces verts représentaient une part significative du coût total du développement, et cette charge finissait toujours par se refléter dans le prix final des maisons.

Le diplôme publié ce vendredi impose désormais une limite à ces frais, les municipalités étant tenues d’établir, dans leurs règlements, « le montant des frais à facturer, ainsi que la valeur ou la formule de calcul de la caution pour garantir les travaux et la compensation urbaine ».

De plus, les règlements municipaux imposent désormais des interdictions expresses. Les Chambres ne peuvent pas, par exemple, exiger la remise de documents non prévus dans une ordonnance gouvernementale, créer des règles de procédure dépassant ce que la loi autorise, ou fixer des frais sans fondement juridique. Quiconque le fait voit ces règles déclarées nulles et non avenues. C’est-à-dire que si une Chambre approuve un règlement qui facture des frais sans fondement juridique, exige des documents non prévus par la loi, ou crée des règles de procédure au-delà de ce que la législation permet, ces règles n’ont aucune valeur juridique et ne peuvent être appliquées. C’est comme s’ils n’existaient pas.

L’impact pratique de cette règle dépend cependant de la révision de leurs règlements par les municipalités dans les délais prévus, ce qui n’arrive pas toujours avec la rapidité souhaitée. Mais désormais, un procureur confronté à une indemnité illégale a, pour la première fois, une base juridique solide pour la contester devant les tribunaux.

Contrairement à la règle de transparence dans les actes, les redevances municipales dans les nouvelles constructions ont un calendrier plus long, car elles entrent officiellement en vigueur à la même date, mais la nullité de ces règles ne prend pleinement effet que lorsque les municipalités examinent et adaptent leurs règlements. Le diplôme ne fixe pas de date limite maximale pour cet examen, ce qui signifie que le changement effectif sur le terrain peut prendre du temps, selon la rapidité de chaque municipalité.

Le décret-loi modifie également les règles d’attribution des jardins ouvriers, l’instrument permettant de transformer de grandes parcelles de terrain en ensembles de lots où des logements sont construits, dans le but de réduire le coût de construction.

• Le premier amendement résout un ancien blocage : les garanties que les promoteurs doivent fournir aux Chambres pour garantir la construction des infrastructures d’un lotissement (rues, réseaux d’eau, égouts) peuvent désormais être constituées de manière progressive et proportionnelle au rythme effectif de l’urbanisation. Jusqu’à présent, la garantie devait être entièrement fournie dès le départ, ce qui rendait de nombreux projets irréalisables en raison du manque de capacité financière immédiate des promoteurs.
• Le second changement a une portée sociale plus directe. Dans les jardins ouvriers avec des lots destinés au logement public, à coûts contrôlés ou à un loyer abordable, le promoteur peut désormais choisir de construire ces logements sur son propre terrain plutôt que de céder le terrain à la municipalité. Le diplôme précise que cette allocation « peut soit entraîner le transfert au domaine privé de la municipalité, soit être assurée en propriété privée pour être promue par le subdiviseur ». En théorie, cela signifie une offre de logements plus abordables et plus rapide, sans dépendre de la capacité constructive des municipalités.

Les règles des attributions suivent également la règle générale d’entrée en vigueur 90 jours après publication. Il en va de même pour l’enregistrement obligatoire des opérations de subdivision foncière dans le registre foncier et pour l’obligation pour les conseils municipaux de notifier les bureaux d’état civil toute invalidité, expiration ou révocation de licences associées aux lotissements fonciers.

_{(Actualités mises à jour à 17h44 avec une citation de l’Ordre des notaires)}

_{https://eco.sapo.pt/2026/05/29/titulo-urbanistico-torna-se-peca-chave-na-compra-de-casa/}